Risikoklassen
Core
Der Begriff „Core“ bezeichnet eine Investment-Risikoklasse in der Immobilienwirtschaft. Core-Immobilien bergen für Anleger im Vergleich der Risikoklassen die geringsten Ausfallwahrscheinlichkeiten und erfreuen sich daher bei risikoscheuen Investoren großer Beliebtheit. Core-Immobilien zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage sowie die Qualität der Mieterbasis aus, haben also einen sehr hohen Vermietungsstand bei sehr guter Bonität der Mieter. Aufgrund des hohen Kaufpreises einer Immobilie der Risikoklasse Core bewegen sich die Renditeerwartungen für Investoren mit 4-6 % auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, das Wertsteigerungspotenzial ist angesichts hoher Kaufpreise verhältnismäßig gering. Die Finanzierung erfolgt im Allgemeinen bei niedriger Fremdkapitalquote (Leverage 40-60%). Investoren verfolgen mit Core-Immobilien eine langfristige und risikoarme Investmentstrategie – dementsprechend ist die Haltedauer der Core-Immobilien im Vergleich der Risikoklassen die höchste.
Core-Plus
Die Risikoklasse „Core Plus“ bezeichnet einen Investmentstil bei Immobilien, der von moderatem Risiko und relativ niedriger Renditeerwartung geprägt ist. Core-Plus-Immobilien finden sich meist in aussichtsreichen 1-B-Lagen und weisen daher Entwicklungspotenziale auf. Mit vergleichsweise kurzen Vertragslaufzeiten der Bestandsmieter ermöglichen Core-Plus-Investments eine perspektivische Steigerung der Mieteinnahmen aufgrund anstehender neuer Vertragsabschlüsse bei verbesserten Marktbedingungen. Jedoch haben die Mieter in Core-Plus-Objekten eine geringere Bonität und damit eine höhere Ausfallwahrscheinlichkeit als Mieter von Core-Immobilien. Mit einer moderaten Wertsteigerung und einer Fremdkapitalquote von 40-60 % haben Investoren bei Core-Plus-Immobilien eine Renditeerwartung von 6-8 %. Die Haltedauer einer Immobilie dieser Risikoklasse beträgt in der Regel weniger als 10 Jahre.
Value Added
Mit dem Begriff „Value Added“ wird eine Risikoklasse im Immobilien-Investment bezeichnet, deren Renditeerwartungen bei vergleichsweise großem Ausfallrisiko ein hohes Niveau erreichen. Auch die Bezeichnung „Value Enhanced“ trifft auf Immobilien dieser Risikoklasse zu. Da es sich um Objekte in B-Lagen und meist mittlerer Gebäudequalität handelt bieten Value-Added-Investments die Möglichkeit, durch Renovierung und Neuausrichtung signifikante Wertsteigerungen zu erzielen. Mit einem Fremdkapitalanteil von 60-70 % können durch den Leverage-Effekt Renditen zwischen 8-11 % erzielt werden. Das Risiko eines Investments in Value-Added-Immobilien liegt bei geringer Eigenkapitalquote und einer vergleichsweise hohen Ausfallwahrscheinlichkeit deutlich höher als im Core- oder Core-Plus-Segment.
Opportunistic
Die Risikoklasse „Opportunistic“ bezeichnet im Immobilien-Investment eine hochriskante, jedoch bei Erfolg ebenso ertragreiche Geldanlage. Eine opportunistische Strategie kann sich auf Projektentwicklungen, auf Repositionierung sowie auf Bestandsimmobilien beziehen und versteht sich somit als antizyklischer Investment-Ansatz. Mit einer in der Regel sehr kurzen, strategischen Haltedauer von 1-4 Jahren ist das Investment auf die hohen Wertsteigerungspotenziale ausgerichtet, die durch Aufwertung und Steigerung des Vermietungsstandes erreicht werden soll. Mit einer Fremdkapitalquote von über 75% sollten Investments in Opportunistic-Objekte eine mit über 10 % sehr hohe Rendite erzielen – gerade, weil das Risiko für den Anleger im Vergleich auf hohem Niveau liegt. Das primäre Ziel der Opportunistic-Strategie ist die Erwirtschaftung von Gewinn aus dem Wiederverkauf der Immobilien. Um diese Gewinne jedoch erzielen zu können, bedarf es aufwändiger Sanierungsarbeiten, bevor die Immobilie neu am Markt positioniert werden kann.